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17 de Dezembro de 2017

As 12 regras do contrato de compra e venda de imóveis

Rodrigo Silva Froes, Advogado
Publicado por Rodrigo Silva Froes
há 6 meses


As 12 regras do contrato de compra e venda de imveis

Gostaria de falar sobre os elementos do contrato de compra e venda, então escolhi ser mais especifico e falar sobre a compra e venda de imóveis. Como já exposto, meu propósito é apresentar conteúdo jurídico de qualidade de modo a contribuir para a eficiência e sucesso dos seus negócios, resultados financeiros positivos e a eliminar prejuízos.

Compreenda as regras abaixo enumeradas para evitar conflitos e processos judiciais.

Eu estou convicto que este conteúdo jurídico não deve estar inserto apenas na “cabeça” do advogado, mas sim, no âmbito de conhecimento do empresário. Conhecendo as “regras do jogo” o sucesso será inevitável.

Os elementos do contrato de compra e venda são as regras da compra e venda; o pacto entre vendedor e comprador segue regras e estas não podem escapar ao empresário.

Então vamos lá:

1ª Regra: uma pessoa se compromete a transferir a outra uma coisa e esta se compromete ofertar a contraprestação em dinheiro, ou seja, uma entrega o imóvel e a outra entrega o dinheiro.

2ª Regra: as partes têm que fazer um acordo quanto ao objeto e o preço, e isto significa que o objeto e preço devem estar determinados, ou seja, imóvel e preço determinados.

3ª Regra: o contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, esta é a letra do art. 1.245 do Código Civil de 2002, segundo o qual a propriedade do imóvel se transfere entre pessoas vivas com o registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, o comprador só passa a ser proprietário do imóvel depois de registrar o Contrato de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis.

4ª Regra: se o preço do imóvel for maior do que 30 salários mínimos, o contrato de compra e venda deve ser celebrado por Escritura Pública (art. 108 do Código Civil de 2002).

5ª Regra: o preço do imóvel deve ser fixado pelas partes, entre vendedor e comprado, e nunca por uma terceira pessoa.

6ª Regra: o vendedor não é obrigado a entregar o imóvel se não receber o preço.

7ª Regra: o pai pode vender um imóvel para o filho, mas desde que sua esposa e os outros filhos concordem expressamente.

8ª Regra: Tutores e Curadores não podem comprar imóvel dos pupilos e curatelados.

9ª Regra: se a venda do imóvel for por medida de extensão ou por área determinada, o comprador tem o direito de exigir o complemento se a área não corresponder ao pactuado, ou exigir a rescisão do contrato ou o abatimento no preço.

10ª Regra: no condomínio indivisível de imóvel, um condômino tem preferência na compra da parte do outro condômino em detrimento de um terceiro estranho, ou seja, a preferência da compra é do condômino.

11ª Regra: o vendedor pode recobrar o imóvel no prazo máximo de decadência de 3 anos, o que deve ser previsto no contrato (pacto de retrovenda).

12ª Regra: as pessoas devem ser “capazes”. No direito brasileiro, só pessoas capazes podem celebrar contrato de compra e venda de imóvel por si só, ou seja, vendedor e comprador devem estar no uso e gozo de seus direitos civis. Caso um menor de 18 anos, ou um enfermo mental, pretenda vender um imóvel, eles devem estar representados pelos pais, tutores ou curadores.

Por fim, gostaria determinar mostrando a forma de um contrato particular de compra e venda, ou seja, aquela promessa particular que antecede a Compra e Venda do imóvel por Escritura Pública.

É bem simples, vamos aos 5 principais pontos:

1º ponto: qualifique as pessoas, ou seja, descrimine nome e dados do vendedor e comprador. Ex.: Joaquim e Maria (qualifique, descreva profissão, estado civil, nacionalidade, filiação, etc) vem na melhor forma de direito celebrar a PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

2º ponto: descreva o imóvel, ou seja, coloque no papel a descrição do imóvel, os dados que constam na Certidão do Imóvel.

3º ponto: indique o preço do imóvel e a forma de pagamento.

4º ponto: os conflitos que podem surgir a partir do contrato de compra e venda são resolvidos pelo Juiz de Direito da cidade (comarca) do local do imóvel, mas nunca é demais indicar a cidade. Ex.: “elegem o foro da comarca de Belo Horizonte para resolver os litígios advindos deste contrato de compra e venda.”

5º ponto: indique duas testemunhas, que devem assinar o promessa particular de compra e venda e reconhecer a firma da assinatura.

Não seja tímido, leve estas regras consigo, pratique e relembre antes da celebração do contrato de compra e venda e vai perceber que muitos problemas podem ser evitados previamente. Este artigo foi preparado com todo carinho, para que você tenha as competências de, por si só, promover o sucesso de seus negócios.

Silva Froes Advogados, blog jurídico!

4 Comentários

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Rodrigo,
Vc disponibilizou um material simples, objetivo, numa linguagem inteligível e ainda finaliza dizendo: "este artigo foi preparado com muito carinho"...

Agradeço o carinho dispensado e a forma de retribuir quão útil e valoroso presente, é curtindo seu texto, recomendando-o para outros leitores e desejando muito sucesso, graça e paz para vc e sua família! continuar lendo

Dra,, sua palavras me motiva a seguir meu caminho, abraços!!! continuar lendo

Uma observação importante que poderia ser interessante no seu 1.º ponto – qual seja -

“1º ponto: qualifique as pessoas, ou seja, descrimine nome e dados do vendedor e comprador.”

Discorrer sobre a diferença entre comprador/vendedor e promitente – comprador/vendedor, sem cláusula de arrependimento.

- em sendo o instrumento devidamente submetido ao registro competente, o privilégio real de exigir do “promitente vendedor” a outorga da escritura definitiva, inclusive por adjudicação compulsória continuar lendo

maravilha, vou acrescentar! continuar lendo